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胜利股份:土地补偿收益将构成盈利的大部分

发布时间:2009-11-03    研究机构:中投证券

1-3季公司利润主要来自股权转让。1、08年公司将通海岸置业10%股权转让给青岛城投的转让款1.73亿元,利润总额1.63万元,已在09年3季度报体现。2、前3季,营业收入同比下降30%,主因是受经济危机影响农化草甘膦出口减少及成品油贸易额减少,导致该项主业没有利润贡献。

1-3季主业微亏,财务稳健。1-3季公司主业生物农化毛利11%,但受主业收入大幅下降影响,主业微亏。但公司净利润率仍有12%,是因08年公司转让胜通置地10%股权今年去的1.6亿元投资收益所致。3季末公司净负债率从08年底下降2个点至52%,净负债率从08年底的77%下降至较低水平38%。

从09年起盈利将主要来自政府返还的土地补偿款,青岛欢乐滨海城最早一批土地补偿款1.8亿元收益可望在09年底实现,从今年开始,公司将因上述土地被收储而获取大量的现金流。公司参股的青岛胜通海岸置业于09年7月与青岛城投(集团)签署《土地补偿协议》,目前协议正在履行中。公司持有29.5%股权的胜通海岸置业土地-青岛四方欢乐滨海城432亩地已交付青岛土地收储中心,将获得土地补偿款利润总额6.2亿元,根据权益胜利股份(000407)09年度获得利润总额1.8亿元,该项收益预计将在年底实现。

欢乐滨海城住宅商业土地8月28日出让价为365万元/亩。市场认为公司7月底被收储三宗欢乐滨海城首期启动片区用地28.8万平米土地补偿低于预期。实际情况是,被收储的三宗地占地面积28.8万平米,国有建设用地,评估备案地价8.18亿元,土地单价2842元/平米(189万/亩)。因该地块53.3%为绿化、道路和配套用地(欢乐滨海城的配套基本都在这次收储的地块中),住宅与商业用地仅13.45万平米,绿化、道路和配套用地拉低了总评估地价,若剔除配套用地,住宅与商业用地评估地价应不低于300万元/亩。8月28日出让价为365万元/亩,见下表。

此外,目前青岛四方区滨海住宅售价万元左右,由此来看我们5月26日的报告《胜利股份-青岛“拥湾发展”提升4677亩填海用地价值》对胜利股份所拥有的土地价值的评估是合理和具有前瞻性的。

胜通海岸置业7月份土地被收储后确立了欢乐滨海城剩余土地166万平米土地为为国有建设用地,这一重大突破正是我们看好公司价值的理由所在。很据有关文件规定,对上述土地青岛土地管理部门将按不同时点土地价值评估地价的90%陆续收回,公司将根据对通海岸置业29.5%的权益取得相应的补偿。

维持RNAV11.2-13.4元估值不变,目前股价折价65%-78%交易,09-10年EPS0.47,0.75元,维持强烈推荐。

申请时请注明股票名称